Land Law

МАРЬИН Евгений Владимирович, кандидат юридических наук, доцент. 

Объектами оценки, согласно 5 статье Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» являются материальные объекты (вещи); комплекс вещей, представляющих собой имущество лица, а также движимое или недвижимое имущество, включая предприятия; право собственности и прочие вещные права на имущество или отдельные вещи из совокупности имущества; обязанности, долги, права требования, труд, услуга, сведения; прочие объекты гражданских прав, касательно которых законодательство Российской Федерации постановило право их участия в гражданском обороте[1].

Недвижимое имущество включает в себя земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также все, что неразрывно связано с землей, иначе говоря, объекты, перемещение которых без непоправимого вреда их предназначению и использованию невозможно. Перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, установлен в статье 130 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации [2]. В этом исследовании мы рассмотрим подробнее земельный участок как объект оценочной деятельности.

Обычно определения «земля» и «земельный участок» описывают один и тот же объект, но на самом деле это две разные категории. Например, понятие земельный участок может быть употреблено касаемо части земной поверхности, которая была подвержена работам по охране земель, вследствие чего участок был улучшен и может быть использован в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования.

Термин земля касается тех участков, которые не были эксплуатируемы, а соответственно работ по охране земель и улучшению там не производилось [3]. В нашем законодательстве нет юридического определения понятия «земля», но его можно отыскать в ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения», в котором говорится, что земля является одной из самых важных частей окружающей природной среды, которой присущи такие характеристики как пространство, климат, рельеф, почвенный покров, растительный покров, участки недр, водные ресурсы; земля выступает в роли главного средства, применяемого в сельском и лесном хозяйстве, а также площадью, пригодной для обустройства производственных комплексов для всех видов хозяйства [3].

Исходя из этого определения, трудно сказать, что земля – это объект гражданско-правовых отношений [5]. Такой термин, как земля, отсутствует и в экономико-юридическом словаре, однако есть понятие земель: земли - это ресурс, который используется в целях сельского хозяйства, для возведения жилых зданий, городских поселений, железнодорожных путей, а также является важной частью производственной деятельности, в которую также входит трудовой ресурс, капиталовложения и компоненты окружающей природы [6]. Опираясь на суждение О.И. Крассова, земля не может быть объектом земельных отношений или же отношений собственности, или каких—либо других, если рассматривается как природный ресурс или природный объект [7].

Эксперты в области земельного права считают, что в большинстве случаев только конкретный земельный участок будет объектом земельных отношений. Определение земли, как считают профессионалы, довольно абстрактное суждение, описывающее исключительно взаимосвязь с окружающей средой; это лишь земельные участки, которые соотносят в один вид по функциональному назначению; определение земельного участка равнозначно понятию земли, упрощая понимание данной категории. [8] Абсолютно очевидно, что необходимо отличать землю и как объект, и как ресурс, так как это основа существования людей, как пространственно-территориальный базис для осуществления жизнедеятельности, а также как объект юридических отношений [9].

Затруднение, которое связывают с понятием земельного участка, как никогда актуально, ведь правильность применения норм права находится в прямой зависимости от правильности понимания данного определения. Земельный участок можно рассматривать с различных сторон, не только как объект охраны и рационального использования, но и как объект недвижимого имущества. Определение земельного участка закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации, статья пятая пункт третий: земельный участок как объект прав на землю представляет собой недвижимую вещь, которая является частью земной поверхности и обладает рядом уникальных характеристик, определяющих ее как индивидуальную вещь.

Вещи, неповторимые в силу естественных особенностей, также называемые уникальными вещами, а также вещи, ставшие индивидуальными, вследствие воздействия участников гражданского оборота – все они относятся к индивидуально определенным вещам [10].

Любое недвижимое имущество является уникальным объектом, которому присущи свои уникальные характеристики, в силу особенностей, характерных для объекта: местоположение границ, кадастровый номер и прочие [11]. Основной, на наш взгляд, характеристикой объекта недвижимости, оказывающей влияние на кадастровую стоимость земельного участка при её формировании, является его местоположение и целевое назначение.

В Российской Федерации земли подразделяются по целевому назначению, что определяется статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации, которая гласит, что существует всего семь категорий земли. Вид разрешенного использования также является важным критерием. Эти критерии определены в «Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков» (от 01.09.2014 № 540), в соответствии с которым выделяются 113 различных вида разрешенного использования земель - данная характеристика также важна при кадастровой оценке земли.

Следующим определяется уникальность и специфика объекта оценки:

а) земля невоспроизводима по своей сути, чем обладают другие объекты недвижимого имущества;

б) все земельные участки зафиксированы в пространстве;

в) земли можно использовать с разными целями:

- Основное производственное средство. Земли сельского хозяйства и лесного фонда применяются для производства сырья, необходимого во многих отраслях;

- Пространство, используемое для социального и экономического развития. То есть земля выступает в роли пространственно-территориального базиса для других объектов недвижимого имущества;

г) земля обеспечивает экологическую защиту, является основой среды обитания людей. По этой причине в большинстве государств органы власти урегулируют использование земли и как природного ресурса, и как хозяйственного объекта;

д) амортизация неприменима к оценке стоимости земли, так как срок пользования объектом неограничен, в отличие от других объектов недвижимого имущества. По этой причине именно стоимость земли, а не другой недвижимости год от года растет, ведь земля ресурс исчерпаемый;

е) в Конституции Российской Федерации закреплено, что земля является основой жизни народов Российской Федерации, следовательно, использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом данной нормы.[12].

Принимая во внимание платность использования земель в Российской Федерации, закрепленную в 65 статье Земельного кодекса, необходим образец, с помощью которого можно установить цену использования.

Таким образом, в 65 статье пункте пятом Земельного Кодекса Российской Федерации сказано, что установка кадастровой стоимости для налогообложения необходима. Не менее важной деталью является применение этой стоимости для установления платы за аренду земельного участка, на праве собственности принадлежащего государству или муниципальному образованию.[13]

Обращая внимание на то, что земельные участки, как и иные объекты недвижимости, считаются основными и наиболее дорогостоящими предметами рыночных отношений, на которые возникают различные права собственности, являются уникальными объектами, осуществление жизнедеятельности, в отсутствие которых не представляется возможным,  а значит, требуется иметь определенную, стабильно функционирующую систему, позволяющую установить любую стоимость на данный объект недвижимого имущества. На данный момент настоящие Федеральные законы исправно выполняют данную задачу.

Автор: Марьин Евгений Владимирович, кандидат юридических наук, доцент. Доцент  кафедры земельного права и  государственной регистрации недвижимости ФГБОУ ВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» (МИИГАиК).

Аннотация: В статье речь идет о том, что земельные участки, как и иные объекты недвижимости, считаются основными и наиболее дорогостоящими предметами рыночных отношений, на которые возникают различные права собственности, являются уникальными объектами, осуществление жизнедеятельности, в отсутствие которых не представляется возможным, а значит, требуется иметь определенную, стабильно функционирующую систему, позволяющую установить любую стоимость на данный объект недвижимого имущества.

Ключевые слова: кадастр, регулирование земельной собственности, земельный налог, кадастровая, недвижимость, кадастровая оценка.

Legal support of a land plot as an object of state cadastral valuation

Author: Eugene V. Marin, candidate of law, associate Professor. (MIIGAiK)

Abstract: the article deals with the fact that land plots, as well as other real estate objects, are considered the main and most expensive items of market relations, on which various property rights arise, are unique objects, the implementation of life activities, in the absence of which it is not possible, and therefore it is necessary to have a certain, stable functioning system that allows you to set any value for this object of real estate.

Keywords: cadastre, land property regulation, land tax, cadastral, real estate, cadastral valuation.

Сноски и примечания

 [1]. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»" // Собрание законодательства Российской Федерации (далее – СЗ). 1998. № 31. Ст. 3813.

[2]. Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[3]. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов / Асаул А.Н. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ». 2009. - 304 с.

[4]. ГОСТ 26640-85 (СТ СЭВ 4472-84). Государственный стандарт Союза ССР. Земли. Термины и определения" (утв. и введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 28.10.1985 № 3453). - М.: Издательство стандартов, 1986.

[5] Киевич А.В. Социальная сфера как драйвер экономического роста // Современные аспекты экономики. 2017. № 12 (244). С. 93-98.

[6]. Азрилиян А.Н. Новый экономический и юридический словарь: 10 тыс. терминов– М.- 2003. – 469 с.

[7]. Крассов О.И. Земельный участок - основа понятийного аппарата земельного права // Экологическое право. – 2011. - №4. - С. 2.

[8]. Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового Земельного кодекса Российской Федерации // Новая правовая мысль. - 2014. - № 1. - С. 28-29.

[9]. Крассов О.И. Земельный участок - основа понятийного аппарата земельного права // Экологическое право. – 2011. - №4. - С. 2.

[10]. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ. 2001. № 44. Ст. 4147.

[11]. Труфанова С.А. Анализ применения концепции стоимостного подхода к совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью. Сборник трудов к десятилетию кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения / Труфанова С.А. – М.: Мос. фин-пром. ун-т «Синергия». - 2013. – 150 с.

[12]. Петров В.И. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / Петров В.И. - М.: Кнорус, 2007. – 208 с.

[13]. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ. 2001. № 44. Ст. 4147.